弊社に、相談されるお客様で多いいのが、「現地で自分の目で境界を確認していなかった」という方です。図面や測量図では確認したけども、現場では確認しませんでした・・・・・・ﾎﾞｿﾎﾞｿ」
ですから当然、これから土地を買おうとしているあなたは、変な先入観は捨て、必ず境界杭を図面を持参し現場で自分の目で確認をするべきなのです。
では、確認をすれば、問題はないのか？答えはノーです。境界がA・B・Cによってその意味は大きく変わります。
境界Aの場合
境界の位置としては、問題が無いです。現在作られている宅地のほとんどがこのケースに近いでしょう。
しかし現存している擁壁が不適格の場合は、下側さんが家を建替える時に問題が発生する場合があります。（がけ条例の項目で説明します。）
境界Bの場合
この場合は、現在は問題がありません。このケースも良く見受けられます。
しかし現存している擁壁が不適格の場合で、上側さんが、擁壁を新しく造る場合に問題が生じる場合があります。
境界Cの場合
この場合は、トラブルが発生する場合が多いいです。現存している擁壁が、不適格の場合は、要注意です。
もしこの不適格擁壁にトラブルが発生した場合、擁壁の所有者は下側さんなので、原則的には、下側さんが直すべきなのか？
しかし、擁壁が崩れる原因は、上側さんの土が影響している訳だし・・・・・・？？？？
それなら、工事代金を半分ずつ負担して、直しましょうか・・・・・円満解決？・・・・・二人のものなら擁壁の所有権は半分ずつ？・・・・・・擁壁を造る位置は何処に合せるの？
少し考えただけでも、ややっこしそうなことが思い浮かばれます。
図２は、一般的なRC擁壁の配置パターンです。（図２は、境界Bとして上側さんがL型RC擁壁を築造した場合）
境界A・Bと、トラブルが発生しやすい境界Cの意味が理解いただけると思います。もしこの意味がご理解いただけない方にとっては、ここから先は、大変重要ですので熟読をお願いいたします。
それでは、さらに詳しく、見てみましょう
図３は、上側さんが、我が家建替えに伴い、新しい擁壁に造り替えた場合のケースです。
このケースは、土地の購入時の境界が図１で説明するところの境界Cの場合で、上側さんの都合（住宅の建替えに伴う擁壁工事）で不適格擁壁を造り変える場合です。
図３と図１を比べると、上側さんの庭が狭くなっている（反対に下側さんの庭が広くなっている）
上側さんが自分のお金で、擁壁を造り直したのに、自分の庭が狭くなっています。
図１と図３を比べてみました。
「あれれ」擁壁を造り替えた上側さんの土地が少なくなって、下側さんの土地が広がって見えます。
それも、下側さん所有の不適格擁壁は、なくなってしまい、代わりに上側さん所有の新しい擁壁になっております。
上側さんのお金で、擁壁を新しくしたのに、なんか結果的には、下側さんが得したような感じが・・・・・・？
まさに、このことがトラブルとなる原因なのです。
上側さんの気持ちは・・・・・
「我が家を建替える為に、裏側の擁壁が崩れたら危険なので新しくしないと安心できないから擁壁を造り替えよう」
「ん？でも何で私が擁壁工事の費用を全額負担して、造り替えなければいけないの？」
「それも、工事が終了すると、下側さんの土地が広がるようになるし」（厳密には境界はCの位置ですので、お互いに所有する面積に変化はありません。）
「下側さんの不適格擁壁を自分が新しく造り直してあげるのだから、下側さんも感謝してくれるだろう」
「それなら、下側さんにも費用を負担してもらえるように、相談してみよう」
下側さんの気持ちは・・・・・
「上側さんが家を建替えるのか〜うらやましいな・・・・うちにはそんな余裕がないし」
「ん？上側さんがうちに擁壁工事の負担を求めてきたぞ・・・・なんで？」
「そもそも上側さんの都合で造り替えるのに、何でうちがお金を出さないといけないの？」
「不適格といえども、擁壁は我が家のものなのだから、上側さんの費用で工事を行うにしても、私の了解無しには、壊せないでしょ？」
ほとんどの方が下側さん、上側さんと同じ立場に立つとこのような気持ちになります。
ここで、常識的なあなたなら、「上側さんと下側さんが、話し合い両者にとっての総合的な中間点（費用・土地面積・所有）で造ればよいではないのか？」と疑問に思うのではないでしょうか？
確かにそうなれば理想でしょう、しかし現実の世界では、「下側さんはここ５年、息子さんの学費にお金が回り、とてもじゃないが擁壁工事費に回すお金がない。」
「そもそも土地面積の中間点とはどこなの？その計算方法は、その測量費用は？」
「両者で擁壁を共有した場合、息子の代に代替わりした場合にどうなるの？またどちらかが引っ越した場合にどうなるの？」
このような問題が発生した場合に、必ずこうしなさいという正解があるわけではありません。
上側さんが自分の都合だと割り切り、自分のお金で全てを進めるか？
根気強く双方で話し合い妥協点を決めるか？
弁護士に依頼して決着を図るか？
「そもそもこの土地を買う時に、境界と擁壁の関係の説明なんか受けてないな（怒）
こんなことが初めに、判っていたら、この土地は買わなかったのに（後悔）
図４は、下側さんが家の建替えに伴い、RC擁壁工事を行う場合の図です。
原則的には、図３で説明をした関係が反対になるということです。
図５・図６は、石積擁壁で工事を行った場合のイメージ図です。
図5は、上側さんが、間知ブロック（石積）擁壁工事を行う場合
図６は、下側さんが、間知ブロック（石積）擁壁工事を行う場合
間知ブロック擁壁の場合も、基本原理は、RC擁壁（図２・３の説明）と同じです。
以上が、土地契約 、知らないと損する大切なポイント・・・・・境界編です。、
最後まで、お読み頂きましてありがとうございます。
ここで説明をさせて頂いた内容は、代表的な事例を、分かり易く説明をさせて頂いたつもりです。現実の土地取引の場合には、その他の問題も含め、複雑な事例があるのが現実です。これから土地を契約しようとしているあなたは、無用なトラブルに巻き込まれないように、自己防衛することを忘れないでください。
|
|
| COPYRIGHT(C)2006-2008 擁壁・地下車庫・がけ崩れ工事専門の宮澤建設株式会社 ALL RIGHTS RESERVED. |